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房地产价格评估的程序由房地产估价准备、实地查勘、确定价格和评估报告四大环节组成,每一环节又包括许多具体的工作内容。

商品房购房合同范本一

 

一、估价前的准备

  估价准备是房地产估价的前期工作,包括评估对象的受理、对象房地产档案资料的研究、估价依据的确定、作业计划的安排等前期工作。搞好估价准备工作是正确确定房地产价格的基础。

  (一)、房地产评估项目的受理房地产业主,依其特定的对象房地产和评估目的向国家主管机关(国有资产管理机构)提出评估立项申请,经批准同意后,委托合法评估机构(资产评估事务所等)进行评估。专业评估机构依法受理。

  (二)、房地产档案研究受理房地产估价之后,应研究对象房地产档案资料。主要工行内容如下。

  1.房地产权属档案资料

  包括房地产所有权证明,土地使用权证件。明确委托人对房地产的权属状况。特别应注意估价对象是否有其他权利的存在。

  2.房地产技术档案资料

  主要包括:房屋竣工图纸,地籍图册、总平面位置图。明确房地产的地段坐落位置、房屋结构特征、房地产户籍异动状态及异动证

  3.房地产经济档案资料

  主要包括:委托方提供的房地产评估申报明细表及汇总表。明确房屋的数量、建筑时间、购置时间、已使用年限、规定使用年限、帐面原值及净值、结构特征、房屋功能等内容。注意报表是否经委托法人签章,以确定其申报的可靠性。

  (三)、评估依据的确定

  房地产估价依据包括委托人填报的房地产估价申报表、法律 依据和房地价格政策和价格参数依据。

1.估价申报表的确定

  估价申报表是房地产估价的直接依据。确定的内容主要有:

(1)房地产估价目的

  估价目的因房地产委托人的具体情况而不同。应区别:是服务于市场交易,还是服务于房地产纠纷处理,或组建合资企业,组建;跨地区集团,组建股份公司等具体情况,为估价依据的确定奠定基础。

(2)房地产估价申报的内容

  申报表所列内容是估价的直接依据。

(3)估价日期

  估价日期是决定对象房地产估价额的基准日期。用年、月、日表示。估价日期的确定通常与企业财务核算报表填报的结算期相一致。因为形成房地价格的要素是变动的,房地产的实际价值会随时间的推移而变动。申报表所列数据必须注明房地产价值中止期,即是哪一时点的价格作为估价的基准价格。估价日期的确定一般可采用以下几个时点:

  @委托评估日期为估价日期;

  @企业集团各成员商定的财产中止期为估价日期;

  @合资企业组建签约期为估价日期;

  @房地产纠纷案中过去发生争议的时点。

  一般地,为便于估价房地产的核定清查,以估价委托日上月底财务报表截止期为估价日期。如委托人于1992年10月20日委托估价,估价周期可定为1992年9月30日。值得注意:估价日期是确定对象房地产现价的基期,估算的价格是在这个时点上的现价。申报表财产截止日期,是委托人填报房地产财务核算的中止期,它是反映财产原价的时点。这两个时点可以一致,也可以不一致。估价日期与评估时期也不同,前者是决定“现价”的时点,后者是从开展评估工作到送达评估结论的时期。一般地,估价基准日不要以将来某日作估价时点,因为将来的价格受多种情况影响而难以确定。

 

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